Kuvaus
Lainsäädännöllinen tausta
Laissa sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanosta ja sitä koskevan lainsäädännön voimaanpanosta 22 §.ssä “Kunnan järjestämän sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen toimitilat” todetaan seuraavaa:
“Kunnan järjestämän perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen käytössä olevat toimitilat siirtyvät hyvinvointialueen hallintaan 1 päivänä tammikuuta 2023.
Hyvinvointialue ja kunta tekevät toimitilojen hallinnasta vuokrasopimuksen siten, että se on voimassa ainakin 31 päivään joulukuuta 2025 asti. Hyvinvointialueella on oikeus pidentää vuokrasopimuksen voimassaoloaikaa yhdellä vuodella ilmoittamalla siitä kunnalle viimeistään 12 kuukautta ennen vuokrasopimuksen voimassaoloajan päättymistä.
Edellä 2 momentissa tarkoitetussa vuokrasopimuksessa sovitun vuokran on katettava vuokrasopimuksen kohteena olevaan toimitilaan liittyvät kohtuulliset pääoma- ja ylläpitokustannukset. Tarkempia säännöksiä vuokran määräytymisestä voidaan antaa valtioneuvoston asetuksella.
Hyvinvointialue ja kunta voivat sopia 1 momentissa tarkoitettujen toimitilojen hallinnasta sekä toimitilojen hallintaa koskevien vuokrasopimusten voimassaolosta myös toisin kuin tässä pykälässä säädetään.”
Sote-uudistuksesta alkaen kunnat kilpailevat hyvinvointialueen vuokrasopimuksista yksityisten kiinteistösijoittajien kanssa, kun sote- ja pelastustoiminta ei kuulu enää kunnan perustehtäviin. Tästä syystä vuokraustoiminta tulee lähtökohtaisesti yhtiöittää kuntalain 126 § mukaisesti silloin, kun vuokratut kohteet ovat pääasiallisesti hyvinvointialueen käyttämiä. Vaihtoehtoisesti kiinteistöt voidaan myydä kuntakonsernin ulkopuolelle.
Yhtiöittämisen aikataulun osalta tulee huomioida määräaikainen verovapaussäännös, joka koskee sosiaali- ja terveydenhuollon uudistukseen liittyviä toimitilojen yhtiöittämisiä.
Varainsiirtoverolakiin on 1.1.2024 alkaen lisätty määräaikainen verovapaussäännös, joka koskee tiettyjä sosiaali- ja terveydenhuollon uudistukseen liittyviä toimitilojen yhtiöittämisiä. Verovapautta sovelletaan 9.10.2023 tai sen jälkeen tehtyihin luovutuksiin. Luovutuksesta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, kun siihen soveltuu varainsiirtoverolain 43 a §:n verovapaussäännös. Luovutuksesta pitää kuitenkin antaa varainsiirtoveroilmoitus, jonka liitteenä on toimitettava apporttiomaisuuden luovutuskirja.
Luovutuksesta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa jos:
- Yhtiöittäminen tapahtuu vuoden 2030 loppuun mennessä.
- Luovuttaja on kunta tai kuntayhtymä yksin tai yhdessä toisen kunnan tai kuntayhtymän kanssa.
- Kunta tai kuntayhtymä omistaa yksin tai yhdessä toisen kunnan tai kuntayhtymän kanssa osakeyhtiön, jolle kiinteistö luovutetaan. Osakeyhtiö voi olla jo olemassa tai se voidaan perustaa tätä tarkoitusta varten.
- Luovutuksessa ei makseta rahavastiketta, vaan kunta tai kuntayhtymä saa vastikkeena vastaanottavan yhtiön osakkeita.
- Luovutettava kiinteistö on ollut 31.12.2022 pääasiallisesti kunnan tai kuntayhtymän järjestämän sosiaali- ja terveydenhuollon tai pelastustoimen käytössä. Kiinteistön lisäksi voidaan luovuttaa verovapaasti kiinteistön osa tai kiinteistöyhtiön osakkeet, jos edellä mainitut edellytykset täyttyvät.
- Luovutettava kiinteistö on ollut vuokrattuna hyvinvointialueelle voimaanpanolain mukaisesti.
Padasjoen tilanteesta
Kunta omistaa suoraan taseessaan noin 30 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu tasearvo on 8,7 milj. euroa ja ylläpitokustannukset 1,1 milj. euroa vuodessa (2024).
Tasearvoiltaan merkittävimpiä kohteita ovat kunnan ydintoiminnan kiinteistöt (55 % kaikkien kohteiden tasearvosta) sekä hyvinvointialueelle vuokrattavat sote-kiinteistöt (40 %). Näiden lisäksi kunnan suorassa omistuksessa on 9 asuinkäytössä olevaa kohdetta ja 9 muuta kunnan ulkopuolisille vuokrattavaa tilakokonaisuutta.
Tytäryhtiö Padasjoen asuntotalot Oy omistaa 10 asuinkiinteistöä. Kunnan tavoitteena on tunnistaa kiinteistöomistuksilleen sopivat omistus- ja hallintavaihtoehdot ja tarkastella mahdollisten yhtiöittämisten taloudellisia vaikutuksia.
Kunta on tilannut Finwiselta taustaselvityksen, jossa kartoitetaan kiinteistöjen nykytilanteita, Kuntalain yhtiöittämisvelvoitteen erityiskysymyksiä sekä esitellään eri hallintavaihtoehtojen hyviä ja huonoja puolia. Vaihtoehtoiset hallintatavat ovat: 1. Ulkopuolisille vuokrattavien kiinteistöjen myynti kuntakonsernin ulkopuolelle 2. Yhtiöitetään kunnan suoraan omistamat asunnot ja teollisuuskiinteistöt 3. Yhtiöitetään kaikki ulkopuolisille vuokratut kiinteistöt (asunnot, sote-kiinteistöt sekä liike- ja teollisuuskiinteistöt) 4. Yhtiöitetään kaikki kunnan kiinteistöomistukset
Padasjoen kunta vuokraa sote- ja pelastuskiinteistöjä vuokrasopimuksilla, jotka ovat siirtyneet kuntayhtymältä suoraan Päijät-Hämeen hyvinvointialueelle.
Vuokraustoimintaa voidaan jatkaa nykyiseen tapaan siirtyneillä sopimuksilla, mutta kohteet tulisi lähtökohtaisesti yhtiöittää siitä alkaen, kun siirtyneiden sopimusten tilalle tehdään uudet tai niitä olennaisesti muutetaan.
Päijät-Hämeen hyvinvointialueen ja Padasjoen kunnan välillä on käyty sopimusneuvottelut vuokrasopimusten sisällöstä vuokrattavien tilojen neliöiden osalta niin että näiltä osin uudistettu sopimus on tullut osapuolten hyväksymäksi syksyn 2025 aikana.
Yhtiöittämisen aikataulun osalta tulee huomioida määräaikainen verovapaussäännös, joka koskee sosiaali- ja terveydenhuollon uudistukseen liittyviä toimitilojen yhtiöittämisiä. Verovapautta sovelletaan 9.10.2023 tai sen jälkeen tehtyihin luovutuksiin.
Padasjoen kunta on selvittänyt Finwise Advisorsin kanssa sote- ja pelastuskiinteistöjen yhtiöittämistä ja siihen liittyviä taloudellisia edellytyksiä syksyn 2025 aikana.
Padasjoen kunnalla vuokrasopimus Päijät-Hämeen hyvinvointialueen kanssa Terveysasemasta (sis Pihlajakoti), Visapuiston as A ja B, Visapuiston pk sekä kouluterveydenhuollon tiloista Pappilanmäen ja Kullasvuoren kouluilla. Kiinteistöt ovat merkittävä osa kunnan koko kiinteistökannasta ja kohteita vuokrataan tällä hetkellä kuntayhtymältä hyvinvointialueelle siirtyneillä todellisten hyvinvointialueen vuokraamien neliöiden mukaan uudistetuilla vuokrasopimuksilla.
Kunnan tavoitteena on myös tunnistaa sotetiloista pidettävät, irtauduttavat ja myytävät kiinteistöt ja linjata niille järkevin hallintatapa tulevaisuudessa. Näiltä osin kiinteistöstrategia on oma päätöksensä, jota on valmistelu omana asianaan päätettäväksi.
Kunta on tilannut Finwiselta taustaselvityksen, jossa kartoitetaan laajasti kunnan kiinteistöjen nykytilanteita ja yhtiöittämisvelvoitteita (ml Padasjoen Asuntotalot Oy.n ja Kiintoy Padasmailan tilat) ja yhtiöittämisvelvoitteen erityiskysymyksiä sekä nostetaan esiin eri vaihtoehtojen hyviä ja huonoja puolia. Lisäksi sotekiinteistöjen osalta osana selvitystä on laadittu markkinakartoitus kilpailuneutraliteetin varmistamiseksi sekä arvio mahdollisesta kaikkien nykyisin kunnan tai kunnan omistamien yhtiöiden kiinteistöjen yhtiöittämisestä.
Vaihtoehtoiset hallintatavat ovat:
1. Ulkopuolisille vuokrattavien kiinteistöjen myynti kuntakonsernin ulkopuolelle
2. Yhtiöitetään kunnan suoraan omistamat asunnot ja teollisuuskiinteistöt
3. Yhtiöitetään kaikki ulkopuolisille vuokratut kiinteistöt (asunnot, sote-kiinteistöt sekä liike- ja teollisuuskiinteistöt)
4. Yhtiöitetään kaikki kunnan kiinteistöomistukset
Padasjoen kunnan alueen sote- ja pelastuskiinteistöt
Padasjoen kunnan omistamien ja hyvintointialueelle vuokrattujen vuokrattavien tilojen osalta yhtiöittämisvelvollisuuden piiriin kuuluisivat seuraavat rakennukset:
Terveysasema (sis Pihlajakoti),
Visapuiston as A ja B,
Visapuiston pk
Padasjoen paloaseman kiinteistö on aiemmin myyty Päijät-Hämeen Hyvinvointialueelle. Myöskään esimerkiksi koulujen yhteydessä olevat HVA:lle vuokratut yksittäiset huonetilat eivät kuulu yhtiöittämisvelvoitteen piiriin.
Yleiseen yhtiöittämisvelvoitteeseen liittyvänä asiana selvitettiin kunnan suoraan omistamien vuokra-asuntojen osalta niiden siirtämistä Padasjoen Asuntotalot Oy.lle. Padasmailan teollisuusrakennuksen osalta selvityksen kohteena oli ao. Yhtiön tulevaisuuteenkin liittyviä yhtiöttämisjärjestelyjä. Padasmailan osalta on vireillä erillinen juridinen selvitys kiinteistöosakeyhtiön tulevan hallintomallin vaihtoehdoista.
Selvityksessä on tarkasteltu jatkovaihtoehtojen osalta mahdollisen selvityksen kohteena olevien osioiden taloudellisia edellytyksiä ja kuvattu vaihtoehdot, joita kunnalla on sote-kiinteistöjen omistamiselle ja hallinnalle sekä muille selvityksen alaisena olleille kohteille.
Selvitys sisältää seuraavat osat
1. Yhteenveto ja johtopäätökset
2. Kiinteistöjen perustiedot ja yhtiöittämisvelvoitteen erityiskysymykset
3. Järjestelyvaihtoehdot
4. Omistus- ja hallintamallit
5. Yhtiöittämisen vaihtoehtoiset toteutustavat
6. Tukipalveluiden järjestämisvaihtoehdot
7. Talouden ennusteet
LIITTEET
Liite 1: Padasjoen sote-kiinteistöjen markkinatarkastelu
Liite 2: Sotepe-kiinteistöjen lainsäädännöllinen toimintaympäristö
Johtopäätökset
Raportin laatijan suositukset
1. Kunnan omassa käytössä olevia tiloja ei kannata yhtiöittää.
2. Kiinteistöjen vuokraus kuntakonsernin ulkopuolisille ei kuulu kunnan perustehtäviin. Ensisijaisena suosituksena on ulkopuolisille vuokrattavien kohteiden myynti tai purku.
3. Kilpailluilla markkinoilla vuokrattavat kiinteistöt tulee Kuntalain mukaan yhtiöittää. Ainakin asunnoille ja teollisuuskiinteistöille voidaan katsoa olevan toimivat vuokramarkkinat.
• Padasjoen Asuntotalot Oy on asunnoille luonteva vastaanottaja. Siirrosta aiheutuu varainsiirtovero (3 % kiinteistöille ja 1,5 % osakkeille).
• Teollisuuskiinteistö KKOY Padasmaila suositellaan muuttamaan tavalliseksi kiinteistöosakeyhtiöksi, sillä Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ei täytä Kuntalain tarkoittamaa yhtiöittämisvelvoitetta. Muutos voidaan käsityksemme mukaan toteuttaa veroneutraalisti. Järjestelyn edellytykset tulee varmistaa juridiselta asiantuntijalta.
4. Apporttisiirto on kiinteistöjen riskien kannalta kannattavin siirtotapa asunnoille. Padasjoen Asuntotalot Oy:llä ei ole edellytyksiä rahoittaa kiinteistöjen ostoa kaupalla. Teollisuuskiinteistö Padasmaila kannattaa lähtökohtaisesti pitää erillään asunnoista omana yhtiönään.
5. Yhtiöittämisvelvoitteesta voidaan poiketa, jos vuokrauksen markkinavaikutukset katsotaan vähäisiksi. Sote-kiinteistöt ja liikekiinteistöt on taloudellisesti kannattavinta säilyttää kunnan suorassa omistuksessa
Kunnan tulee tehdä viimeistään vuoteen 2030 mennessä linjaus sote- ja pela-kiinteistöjen yhtiöittämisestä. Aikataulullisesti siirtyneiden sopimusten jatkuminen antaa kunnalle liikkumavaraa mahdollisten uusien sopimusten neuvottelulle ja mahdollisen yhtiön perustamisen aikataululle. Nykyisen tilanteen täyttäessä lainsäädännön vaatimukset ei ole tarkoituksenmukaista kiirehtiä yhtiöittämistä.
Päätös
Puheenjohtaja Simo Gran ilmoitti olevansa edustusjäävi vastatessaan Asuntotalojen kiinteistöjen hoidosta ja poistui ennen tämän asian käsittelyä. Henkilö on esteellinen edustusjäävin perusteella, jos hän tai hänen läheisensä avustaa tai edustaa asianosaista tai sitä, jolle asian ratkaisusta on odotettavissa erityistä hyötyä tai vahinkoa (hallintolaki 28.1 § kohta 2).
Puheenjohtajaksi tähän pykälään valittiin Pentti Suihkonen.
Ehdotus hyväksyttiin.